Quando vender um Fundo Imobiliário?

Temos visto importantes desvalorizações em muitos Fundos Imobiliários ao longo das últimas semanas, especialmente nos Fundos de Tijolo.

Desempenho da cota de mercado do KNRI11 (em branco) e do BRCR11 (em azul) entre os meses de fevereiro (base 100) e março.

[Desempenho da cota de mercado do KNRI11 (em branco) e do BRCR11 (em azul) entre os meses de fevereiro (base 100) e março. Fonte: Bloomberg.]


Parte importante da recente desvalorização do mercado pode ser explicada pelas expectativas de elevação dos juros, que têm causado certa apreensão em boa parte dos investidores.


Em momentos como este, a dúvida que paira sobre os investidores é: afinal, quando é uma boa hora para vender os meus FIIs? Será que esse momento chegou?


Longo prazo versus “a perder de vista”

Assim como ocorre ao comprarmos um apartamento ou uma casa para usufruirmos do seu aluguel, é comum investirmos em FIIs com foco no longo prazo.

No entanto, muitos investidores possuem a falsa visão de que, por nos pautarmos em um horizonte de longo prazo, não podemos nos desfazer de um investimento.

Eu não vejo essa questão dessa forma.

Ainda que não exista um momento exato para vender determinado fundo, como num simples toque de despertador, há momentos em que devemos encarar, sim, essa dura decisão.

Para isso, é preciso avaliar de tempos em tempos se os motivos que nos levaram a investir naquele FII permanecem intactos ou se algo estrutural mudou no meio do caminho, tornando o investimento menos atrativo.

Vejo três principais circunstâncias que justificariam a venda de determinado fundo pelo investidor:

  • caso os seus fundamentos tenham se deteriorado;
  • quando a confiança no time de gestão é abalada;
  • caso haja uma outra opção de investimento com perspectivas mais interessantes no momento.

Identificar e se antecipar a esses eventos antes mesmo do mercado percebê-los não costuma ser uma tarefa simples. Daí vem a importância de acompanhar de perto os relatórios dos fundos, seus fatos relevantes, entrevistas dos gestores, além das perspectivas para o mercado imobiliário como um todo.

Ao avaliar criticamente esse conjunto de informações, você poderá tomar melhores decisões, deixando os ruídos de curto prazo, as opiniões descompromissadas dos fóruns e os fatores emocionais de lado.

Ainda assim, será preciso desapegar do passado e ter disposição para realizar lucros e até mesmo prejuízos, se necessário, para partir para uma nova oportunidade. Afinal, o que importa é o que pode acontecer daqui para frente. Esse tipo de postura é determinante para distinguir um investimento de longo prazo daquele que, na verdade, está mais para “a perder de vista”.

Dito isso, será que temos motivos para sair vendendo os nossos FIIs neste momento?


Chegou a hora de vender os FIIs?

Essa é sempre uma pergunta difícil de responder, pois cada investidor possui um perfil, além de uma realidade diferente. Sem falar que é preciso avaliar os fundos caso a caso, dentro das condições que mencionei anteriormente.

Mesmo assim, é possível analisar o que está acontecendo no mercado como um todo e avaliar se isso está ou não condizente com os fundamentos que temos hoje para o mercado imobiliário.

Posto isso, o que temos visto ao longo dos dois últimos meses foi um mercado vendedor de diversos fundos com fundamentos sólidos, muito pelas expectativas de elevação da Selic. Não há dúvidas da importância de acompanhar a sua trajetória, afinal, um aumento dessa taxa tende a tornar os yields dos fundos menos atrativos em relação à renda fixa de baixo risco.

No entanto, a precificação do “valor justo” dos FIIs depende muito mais das taxas dos juros longos, como a do Tesouro IPCA+ de longo prazo, por exemplo. Essa taxa, sim, deve ser acompanhada de perto pelo investidor.

Sendo assim, apesar da alta prevista para a Selic ser importante para se ter no radar, atualmente não vejo motivos para afirmar que o mercado de FIIs deixou de ser atrativo, tendo em vista as boas perspectivas para o setor.

Pelo contrário, seguimos encontrando fundos de muita qualidade pagando rendimentos de 8 a 9 por cento. Além disso, caso os fundamentos para o setor se mantenham, as quedas recentes podem, inclusive, proporcionar outras boas oportunidades ao investidor paciente e que realiza aportes recorrentes.


Conclusão

É muito importante que o investidor de longo prazo tenha, sim, uma gestão dinâmica da sua carteira de FIIs. Afinal, existem situações em que há a necessidade de reciclar os seus investimentos para que eles continuem apresentando uma rentabilidade adequada.

Por ora, não vejo a recente alta da Selic, por si só, como um gatilho que obrigue os investidores a irem nessa direção.

Mas é preciso sempre estar atento àquilo que acontece especificamente em cada ativo da sua carteira. Se os fundamentos mudam, a tese muda. Então é hora de trocar o ativo atual por um melhor.

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Abraços e até a próxima!


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