Principais Riscos ao Investir em FIIs

No Nord Insights do dia 14 de julho mostrei para você os motivos que fazem dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) a alternativa mais vantajosa para o pequeno investidor interessado em se expor a esse setor.

No entanto, assim como todo investimento, os FIIs também estão sujeitos a diversos tipos de riscos que tornam seus retornos incertos.

Por isso, acho muito importante colocar as cartas na mesa para você, pois identificar os principais riscos lhe dará a possibilidade de escolher aqueles que topa encarar, além de fugir de verdadeiras ciladas.

Então vamos lá?


Principais Riscos

Risco de liquidez

Liquidez é a facilidade que um ativo tem de ser convertido em dinheiro sem perda significativa de valor. Assim, quanto maior a liquidez de um bem, melhor!

Muito embora tenham uma liquidez muito mais elevada do que os imóveis físicos, alguns FIIs ainda possuem um volume de negociação diária reduzido – o que pode dificultar a entrada e/ou saída do ativo a depender da urgência do investidor e do montante envolvido na operação.

A boa notícia é que, com o crescimento vertiginoso desse mercado, a liquidez dos FIIs vem melhorando ano após ano. Mas, de qualquer forma, é importante que você sempre se atente ao volume de negócios do FII em que pretende investir, pois isso lhe ajudará a evitar aqueles com baixíssima liquidez.


Risco de mercado

Apesar de serem menos voláteis do que as ações, os preços das cotas dos FIIs também podem oscilar intensamente ao sabor do mercado, afinal, estamos falando de um ativo de renda variável.

No início deste ano, por exemplo, os FIIs não passaram incólumes à aversão ao risco dos investidores ocasionada pelos efeitos da pandemia do novo coronavírus. O IFIX, índice composto pelos principais FIIs negociados no mercado, chegou a desvalorizar 28 por cento no auge da crise.

Desempenho do IFIX (branco) e Ibovespa (azul) ao longo de 2020 (base 100). Fonte: Bloomberg.


Por isso, muito cuidado: apesar do que já escutamos por aí, FIIs não são bons ativos para guardar a sua reserva de emergência!

Ao investir recursos que podem lhe fazer falta no curto prazo, você estará correndo o risco de ter um prejuízo caso seja obrigado a resgatá-los em um momento desfavorável.


Risco de crédito

Por emprestarem os recursos dos cotistas a terceiros em troca de uma remuneração previamente acordada, os FIIs de recebíveis imobiliários estão sujeitos ao risco de crédito do devedor.

Nesse caso, é importante que você não só tenha confiança na capacidade da gestão do FII em estruturar uma operação robusta e diversificada, como também deve verificar a solidez das garantias prestadas pelo devedor para o caso de necessidade em executá-las...


Risco de inadimplência

No caso dos FIIs de tijolos, é plenamente possível que inquilinos em situações financeiras delicadas tenham dificuldades em pagar o aluguel em dia, o que acabaria por provocar uma queda na distribuição de rendimentos do FII aos cotistas e, em última instância, uma redução no preço de mercado das cotas.

Este é um risco que deve sempre estar no radar do investidor, que pode reduzi-lo a partir da exposição a FIIs com um portfólio de inquilinos bem diversificado e dos mais variados segmentos de atuação.


Risco de vacância

Os inquilinos também podem muito bem deixar o imóvel de um FII de tijolo em busca de outros com condições mais vantajosas. Damos o nome de “vacância” para estes espaços vagos nos imóveis.

Ao reduzir a receita dos aluguéis e aumentar as despesas do FII com IPTU, condomínio e outros custos antes assumidos pelo inquilino, a vacância reduz duplamente os rendimentos do fundo — o que a torna um dos riscos mais importantes de serem monitorados pelo investidor.

Para mitigar esse tipo de risco é preciso estar exposto a FIIs não só com imóveis de qualidade locados para diversos inquilinos, mas também localizados em regiões muito bem consolidadas.


Que tal um exemplo?

O gráfico abaixo mostra a dinâmica da taxa de vacância nos imóveis de escritórios em alguns bairros da cidade de São Paulo ao longo dos últimos 14 anos.

Fonte: CSHG e Buildings – CRE Tool (Maio de 2019).

Pela imagem, podemos observar dois pontos importantes sobre a dinâmica da vacância nesse mercado:

  1. O primeiro é que ela é muito sensível à atividade econômica. Em períodos de economia mais aquecida, como entre os anos 2009 e 2012, a vacância costuma ser muito baixa para boa parte das regiões. Por outro lado, em períodos de crise, como os fatídicos anos de 2013 a 2016, encontrar inquilinos se torna uma tarefa mais desafiadora, elevando o espaço vago dos imóveis.

  1. Regiões muito próximas podem ter comportamentos de vacância muito distintos. Mesmo separadas por poucos quilômetros de distância, as regiões da Faria Lima/Vila Olímpia e Paulista, por exemplo, possuem uma dinâmica de vacância muito mais resiliente em momentos de crise do que a região da Chácara Santo Antônio/João Dias.

Resumo da ópera: FIIs que possuem imóveis de qualidade e bem localizados suportam muito mais os períodos de recessão. E isso faz toda a diferença para os retornos de longo prazo dos seus cotistas.


Por último, mas não menos importante, temos o chamado risco de taxas de juros.


Risco de taxas de juros

Os preços dos ativos imobiliários possuem uma relação inversa com o nível das taxas de juros de uma economia.

Taxas de juros em patamares baixos tendem a impulsionar o mercado imobiliário, além de incentivar os poupadores a investirem em ativos de risco, gerando um efeito duplamente positivo sobre os FIIs.

Por outro lado, um aumento das taxas de juros eleva a aversão ao risco dos investidores e inibe a atividade econômica, desaquecendo o mercado imobiliário. Neste caso, o efeito sobre os ativos imobiliários é negativo.

Essa relação inversa fica muito clara quando comparamos o desempenho do IFIX com a taxa de um título do governo de vencimento longo...

Relação do IFIX (azul) com a taxa do Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2035 (branco). Fonte: Bloomberg.


Assim, a relação oposta entre o desempenho dos FIIs e as taxas de juros também deve ser um fator a ser levado em conta na hora de determinar o quanto você gostaria de estar exposto a essa classe de ativo em dado momento.


Quais riscos você topa correr?

Perceba que a maioria dos riscos comentados são do “mundo real”, que acontecem quando investimos em imóveis ou quando emprestamos nosso dinheiro a alguém.

E ao investirmos em FIIs podemos minimizar boa parte deles por meio da diversificação, o que provavelmente seria mais complicado de se fazer em outros casos.

Além disso, por serem menos voláteis do que as ações e proporcionarem, no momento, rendimentos mais interessantes do que a renda fixa, os FIIs possuem um papel importante na composição do portfólio do investidor.

E identificar os seus principais riscos é importante para fugir de roubadas e extrair o máximo de potencial que essa classe de ativo pode te oferecer.

Um abraço e até a próxima!


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