Precisamos falar sobre o IGP-M

Popularmente conhecido como a “inflação do aluguel”, o IGP-M fechou o último ano com uma alta acumulada superior a 23 por cento.

Essa foi a maior variação anual do indicador desde 2002, quando subiu pouco mais de 25 por cento.

Fonte: UOL.

Fonte: UOL.

Quando olhamos para trás e pensamos em todos os desafios econômicos que a pandemia vem nos impondo, fica difícil entender como a “inflação do aluguel” pôde subir tanto nos últimos tempos, não é mesmo?

Afinal, o desemprego saltou a níveis surpreendentes no último ano. Sem falar que também vimos uma grande devolução de imóveis alugados nesse meio tempo.

Mas fato é que essa alta do IGP-M pegou muitos inquilinos de surpresa...

É provável que você tenha ouvido, assim como eu, relatos de amigos e/ou familiares ao longo do último ano sobre o reajuste do preço do aluguel...

“Correção de 20 por cento no aluguel em plena pandemia?”, um conhecido me disse um dia desses.

Há, inclusive, quem coloque a culpa da alta no próprio índice.

Mas o índice é o índice. Ele apenas calcula aquilo que lhe é proposto...

O erro da elevada correção do aluguel neste momento de crise é nosso, por ainda utilizá-lo como o principal indexador dos contratos de locação.


A culpa não é do IGP-M

Criado há décadas pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M se tornou um dos principais indexadores de contratos da nossa economia, dentre os quais se destacam os de aluguel.

O motivo da sua popularidade remonta à época da hiperinflação dos anos 80.

Com a inflação correndo solta e as autoridades recorrendo à contabilidade criativa para tentar freá-la via “decreto”, à época, os agentes se viram obrigados a recorrer a indexadores de inflação calculados por entidades privadas confiáveis para protegerem o seu poder de compra.

Foi aí que o índice de preços da FGV ganhou notoriedade...

Além da apuração confiável, o Índice de Preços - Mercado da FGV possuía um diferencial importante.

Como a maior parte da sua composição está ligada à inflação do processo produtivo (70 por cento), que é muito influenciada pela dinâmica do dólar, o índice era utilizado para atrelar indiretamente os contratos de locação a uma moeda forte, visto que a indexação direta era proibida por Lei na época.

Fonte: FGV. Elaboração, Nord Research.

Fonte: FGV. Elaboração, Nord Research.

O problema é que o tempo passou, deixamos o fantasma da hiperinflação e a contabilidade criativa para trás, mas continuamos na inércia de utilizá-lo como base de correção dos contratos de aluguel.

O resultado é que, quando o dólar e o preço das commodities disparam, como ocorrido nos últimos tempos, o IGP-M também dispara.

Como consequência, o indexador acaba sendo muito mais volátil e suscetível a choques de preços temporários do que os índices que medem a inflação ao consumidor, como o caso do IPCA, por exemplo.

Evolução do IGP-M (em amarelo) e do IPCA (em azul). Fonte:Bloomberg.

Evolução do IGP-M (em amarelo) e do IPCA (em azul). Fonte:Bloomberg.


E isso vem suscitando duas perguntas importantes.

A primeira é se, diante do exposto, ainda faz sentido continuarmos corrigindo os aluguéis com base em um indexador que muitas vezes se descola da atual realidade econômica dos inquilinos?

A segunda é: como você poderia se proteger das altas desenfreadas do IGP-M?


Ainda faz sentido utilizá-lo?

Com o fantasma da hiperinflação distante, a adoção do IGP-M como base para correção dos aluguéis me parece cada vez mais inviável, justamente pelos motivos apresentados há pouco.

E isso ficou muito claro nos últimos meses.

Por exemplo, os lojistas dos shoppings e comerciantes de modo geral vêm sendo duramente impactados pelos efeitos da pandemia, com os horários de funcionamento reduzidos, fluxos de visitantes limitados e a queda do consumo da população.

Ora, então como pagar 20 por cento a mais de aluguel apenas porque o preço do vergalhão de ferro subiu momentaneamente?

Fonte: Estadão.

Fonte: Estadão.

O mesmo vale para as empresas.

À exceção dos casos em que os contratos de locação são atípicos, os fundos de Tijolo estão com dificuldades em repassar a integralidade do IGP-M dos últimos 12 meses, pois a realidade dos inquilinos é incompatível com o aumento do preço da tonelada do aço.

Sem falar no caso dos aluguéis residenciais, em que muitos inquilinos conseguiram negociar com o proprietário do imóvel uma correção mais em linha com a do IPCA, que fechou o último ano em 4,52 por cento.

Inclusive, já é possível vermos iniciativas que visam promover o IPCA a indexador oficial dos contratos de locação, o que entendo ser positivo.  


Fonte: CNN Brasil.

Fonte: CNN Brasil.


Por ser menos sensível ao choque de preços específicos, o indicador de inflação calculado pelo IBGE costuma capturar melhor os efeitos de processos inflacionários (aumentos contínuos e generalizados dos preços de bens e serviços da economia).

Portanto, entendo que a sua adoção tende a proporcionar maior previsibilidade e garantia no cumprimento dos contratos de aluguel, tanto para o inquilino quanto para o proprietário do imóvel ao evitar possíveis impasses jurídicos.

Mas ainda que esse processo se confirme, ele deverá ser feito de forma muito gradual, então como podemos nos proteger de altas súbitas do IGP-M enquanto isso?


Como se proteger das altas do IGP-M?

É muito comum os especialistas recomendarem aplicações que rendem acima do IPCA como forma de se proteger da inflação.

Mas como podemos nos proteger quando o IGP-M se descola muito do IPCA, como vem ocorrendo atualmente?

O governo extinguiu a NTN-C, título do governo indexado ao IGP-M, então qual seria a outra opção?

Fonte: UOL.

Fonte: UOL.

Alguns FIIs de Tijolo vêm conseguindo repassar a totalidade do IGP-M para os valores dos seus aluguéis (mesmo diante do cenário desafiador) e beneficiando os seus cotistas.

Além disso, muitos Fundos de papel possuem CRIs na carteira que são indexados a esse índice de preço.

Como esses Fundos distribuem o juro e a inflação recebida pelos CRIs mensalmente a seus cotistas, investir nesses Fundos é uma boa forma de o investidor se proteger de altas temporárias do IGP-M.

No entanto, antes de escolher em qual Fundo de papel investir, é sempre importante levar em conta o preço a ser pago e o risco de crédito da sua carteira. Caso contrário, o tiro pode sair pela culatra.

E como os Fundos de papel dão a inflação dos CRIs na mão dos cotistas, é sempre importante que você reinvista uma fração dos proventos recebidos, pois somente assim o seu capital investido seguirá protegido da inflação no longo prazo.


Abraços e até a próxima!


Compartilhar este artigo
Receba nosso conteúdo GRATUITO!