O que não te contaram sobre os FIIs de Papel

Vantagens e a importância de reinvestir parte dos rendimentos recebidos.

Também conhecidos como Fundos Imobiliários de Recebíveis, os FIIs de Papel são nada mais, nada menos, do que fundos que investem seus recursos de forma preponderante em títulos de renda fixa com lastro em dívidas imobiliárias.

Dentre alguns de seus principais investimentos, temos as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras hipotecárias (LHs) e, o mais comum, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Assim, ao investir nesses FIIs, os cotistas delegam à gestão do fundo a tarefa de emprestar o seu dinheiro a terceiros que, por sua vez, o utilizam para financiar as suas atividades imobiliárias.

Em troca, o fundo recebe rendimentos periódicos que contemplam o valor investido acrescido de uma taxa de juros e, em muitos casos, de um índice de correção de inflação. Tudo de acordo com as regras previamente combinadas entre as partes.

Como você já deve ter notado, por terem dívidas imobiliárias como ativos-alvo, os fundos de papel seguem uma lógica bastante diferente dos FIIs de tijolos.

Afinal, CRIs não sofrem com vacância, revisional dos contratos de aluguel, dentre outras características que costumamos olhar de perto quando avaliamos aqueles tipos de FIIs.

Por outro lado, os fundos de recebíveis estão mais expostos a outros tipos de riscos que também estão fora do nosso radar quando analisamos fundos de outros segmentos.

Comentarei no artigo de hoje as principais vantagens que os fundos de papel proporcionam aos seus investidores, além dos principais pontos que entendo serem importantes de se analisar antes de escolher esse tipo de fundo.

Também comentarei sobre um cuidado que o investidor de longo prazo deve ter ao investir parte do seu patrimônio nesse segmento.

FIIs de papel, valem a pena?

Por combinarem o mundo financeiro e imobiliário, os fundos de papel possuem algumas características particulares que os diferenciam dos fundos de tijolos, mas que também os tornam grandes aliados do investidor.

Ao adquirir esses fundos, o investidor tem acesso a uma carteira de crédito imobiliário diversificada de forma muito mais prática e acessível do que obteria caso optasse por construir a sua própria carteira de CRIs, por exemplo.

Sem falar que boa parte das aquisições desses fundos é feita por meio de ofertas restritas a investidores profissionais que contam, em geral, com uma rentabilidade e estrutura de garantias superiores ao que o pequeno investidor está acostumado a encontrar nas plataformas das corretoras.

Mas os fundos de recebíveis vêm caindo cada vez mais nas graças dos investidores pela sua bela relação de risco versus retorno, já que, além de grandes pagadores de dividendos, costumam ser mais defensivos em momentos de alta volatilidade de mercado, como no início deste ano.


Variação do valor de mercado dos Fundos de Recebíveis vs. IFIX. Fonte: XP Investimentos e Economática.


Um dos motivos para a menor volatilidade é que esses fundos são menos sujeitos a eventos de descontinuidade se comparados aos fundos de tijolos.

Imóveis possuem vacância, renovatórias, disputas judiciais e outros fatores que afetam seus rendimentos frequentemente.

Títulos de dívida, por outro lado, sofrem renegociações com uma frequência muito menor. Em geral, ou eles cumprem o acordo firmado no momento do empréstimo, ou dão o “calote”.

De qualquer forma, assim como qualquer ativo, é preciso saber escolher muito bem em qual fundo de papel investir, pois somente assim conseguimos escapar de verdadeiras ciladas e potencializar os nossos ganhos.


Escolhendo fundos de papel

Por utilizarem os recursos dos cotistas para financiar dívidas imobiliárias, os fundos de recebíveis não devem ser analisados da mesma forma que um fundo de tijolo. E dentre os principais aspectos que gosto de olhar ao analisá-los, destaco os seguintes:


A gestão

Avaliar o histórico e a capacidade que a gestão do fundo possui de fazer bons negócios é um dos principais pontos que devemos levar em conta na hora de analisar um FII de papel.

É preciso que você confie naquela gestão, afinal de contas, será o gestor quem decidirá para quem irá emprestar os recursos dos cotistas.

E sabemos muito bem que se não soubermos escolher para quem emprestar o nosso dinheiro, corremos o risco de ter grandes dores de cabeça no futuro.

Qual é a experiência do time de gestão na estruturação de créditos imobiliários? E qual é o seu processo de investimento desde a originação, investigação prévia (due dilligence) e o monitoramento das operações já concluídas?

Afinal, tão importante quanto saber escolher e estruturar uma operação de dívida, é monitorá-la, pois a situação creditícia do devedor pode se deteriorar ao longo do tempo.


Diversificação

O principal risco no qual um fundo de papel está sujeito é o de crédito. Uma forma simples do fundo mitigar esse risco é diversificando a sua carteira, principalmente em relação aos devedores.

Por isso é importante observar atentamente se o fundo em questão não concentra grande parte do patrimônio em CRIs de poucos devedores. Se este for o caso, o fundo poderá incorrer em maiores perdas se o devedor ficar inadimplente.

Por outro lado, quanto maior a diversificação entre devedores, menores serão os danos ao patrimônio do FII em caso de um evento de default, protegendo mais os seus cotistas.


Garantias

Falando nisso, é muito importante entender quais são as garantias atrás das estruturas dos recebíveis que o fundo possui para o caso de necessidade de executá-las em caso de calote.

Assim como um seguro de automóvel, as garantias dos CRIs foram feitas para serem acionadas apenas em casos de emergências. E quanto mais robustas elas forem, maior será a segurança e proteção do fundo naquela operação.


Perfil da carteira

Além dos aspectos citados acima, também é preciso avaliar se o perfil da carteira do fundo está fazendo sentido para o atual momento da economia.

Por exemplo, uma carteira exposta demais ao CDI em um momento em que a taxa Selic está em 2 por cento ao ano, com perspectiva de se manter em patamares baixos ainda durante um bom período, pode não ser a melhor estratégia a ser adotada pela gestão do fundo.

Ao passo que a exposição a indexadores como o IPCA e IGP-M podem ser uma boa ideia caso haja perspectiva de um aumento da inflação no curto prazo, pois protegerá o investidor do aumento generalizado nos preços da economia.


Rentabilidade

Por fim, mas não menos importante, é fundamental calcular a rentabilidade esperada da carteira de um fundo de papel descontadas as suas taxas de administração, gestão e performance.

Essa análise quantitativa é importante para compararmos o potencial de ganho da sua carteira frente à rentabilidade líquida de imposto de determinado título do governo de mesma natureza e duração.

Se o ganho esperado do fundo, já descontados seus custos, for superior ao ganho líquido de imposto do título público de referência, o investimento faz sentido caso você entenda que essa diferença justifica o risco envolvido na operação.

Mas fora tudo isso, se você gosta ou pretende investir em fundos de papel com o objetivo de obter uma renda passiva ao longo do tempo, é importante tomar cuidado com um aspecto pouco comentado pelo mercado...


Reinvista parte dos proventos

Os FIIs de tijolos possuem duas relações com a inflação. Além do valor dos aluguéis ser reajustado periodicamente por algum índice de preços, o valor dos imóveis também costuma acompanhar a inflação ao longo do tempo.

Já no caso dos fundos de papel, a história é outra...

Estes FIIs possuem uma única relação com a inflação. Ou seja, apesar de muitos CRIs também serem corrigidos pela inflação, a correção recebida pelo fundo é distribuída aos cotistas junto com os rendimentos mensais. Assim, o patrimônio de um fundo de papel tende a ser corroído pela inflação no longo prazo.

Qual é a solução?

Se você investe em um fundo de papel com uma visão de longo prazo, busque sempre reinvestir parte dos proventos recebidos. Além de se beneficiar do efeito dos juros compostos, você evitará que seu patrimônio seja corroído pela inflação no decorrer do tempo.


Conclusão

O segmento de fundos de papel vem ganhando cada vez mais notoriedade no mercado pela sua capacidade de gerar renda passiva recorrente e menor volatilidade em momentos de estresse de mercado.

Mas como a sua lógica de investimento difere da utilizada pelos FIIs de outros segmentos, é preciso tomar alguns cuidados adicionais ao investir, como o de reinvestir parte dos proventos recebidos de forma a evitar que a inflação deteriore o seu patrimônio no longo prazo.

E pela sua boa relação de risco versus retorno, nós, do Nord Fundos Imobiliários, vemos este segmento como um bom cavalo para se apostar diante dos desafios que teremos que passar após o pior da pandemia.

Aproveito para informar, em primeira mão, que o tempo da promoção de lançamento do Nord FIIs está chegando ao fim. Vamos reajustar o preço da série, que hoje ainda está apenas 9,90 reais por mês. Aproveite essa vantagem e garanta o preço mais baixo.

Um abraço e até a próxima,


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