O que esperar dos FIIs em 2021

Apesar da forte recuperação desde o auge da crise em março de 2020, o IFIX acabou fechando o último ano no vermelho.

Mas como você bem sabe, o principal índice de Fundos Imobiliários da Bolsa não representa, necessariamente, o desempenho individual da carteira de FIIs de cada investidor.

Afinal, não costumamos seguir a sua composição à risca. Sem falar que os diversos segmentos da indústria se comportaram de maneira muito distinta ao longo do ano que passou.

Enquanto os Fundos de shoppings e de lajes foram mais afetados pelos efeitos negativos da pandemia, por exemplo, os FIIs de galpões logísticos e recebíveis imobiliários obtiveram resultados melhores no período.

Fonte: XP. Elaboração, Nord Research.

Fonte: XP. Elaboração, Nord Research.


Mas como cada segmento chegou aos resultados acima? E o que isso nos diz sobre o que podemos esperar de cada um deles ao longo de 2021?

Entender essa dinâmica pode te ajudar na construção de uma carteira de Fundos Imobiliários sólida para os desafios que temos à frente.

Dentre os principais segmentos de FIIs, o de shoppings foi, sem sombra de dúvidas, o mais afetado no último ano.

Vimos todas as unidades do país serem fechadas repentinamente entre os meses de março e abril, para serem reabertas de maneira muito gradual nos meses subsequentes.

Os horários de funcionamento foram reduzidos e o fluxo de visitantes foi limitado. Sem falar que muitos consumidores seguiram cautelosos devido ao avanço da pandemia.

Todo esse cenário levou a um aumento da inadimplência, exigindo que as administradoras promovessem isenções e/ou descontos aos lojistas com o objetivo de conter o avanço da vacância dos espaços ainda no primeiro semestre de 2020.

O segmento observou uma grande recuperação nas vendas no segundo semestre.

Ao que tudo indica, grande parte dessa melhora ocorreu em razão da distribuição do “coronavoucher”, que inclusive elevou a massa salarial da população a níveis superiores ao pré-pandemia.

Efeitos do Auxílio Emergencial (AE) na massa salarial. Fonte: Bloomberg e BTG Pactual.

Efeitos do Auxílio Emergencial (AE) na massa salarial. Fonte: Bloomberg e BTG Pactual.


No entanto, com o fim do auxílio emergencial no final de 2020, o rendimento das famílias deve voltar a cair diante da realidade desafiadora do mercado de trabalho, impactando diretamente o varejo.

Dito isso, o ano de 2021 ainda deverá ser desafiador para o segmento, que pode até mesmo ver alguma piora nos resultados operacionais dos shoppings nos primeiros meses do ano frente aos obtidos no segundo semestre do ano que passou.

Tudo depende do avanço na vacinação em massa no país...

Quanto mais atrasarmos a imunização da população, mais lenta tenderá a ser a recuperação da economia e, por sua vez, a do segmento.

Por outro lado, a boa notícia é que, passado o pior momento da crise, o aumento da vacância nos shoppings acabou sendo muito mais baixo do que o inicialmente esperado, o que pode ajudar na sua recuperação.

Assim, como parte dos fundos de shoppings continua descontada, esse é um segmento que pode apresentar boas oportunidades de investimentos em 2021, mas é preciso acompanhar a evolução do cenário econômico de perto.

Além dos shoppings, o segmento de lajes corporativas também foi muito afetado pela pandemia.

Com o advento do home-office em tempo integral e os escritórios fechados, vimos inúmeros casos de empresas tentando negociar descontos e diferimentos dos aluguéis.

No entanto, o efeito da crise ao longo do segundo e terceiro trimestre foi muito díspar entre as regiões.

Ainda que tenha sido possível observar alguma piora marginal no mercado de lajes BB em regiões bem consolidadas, como o caso da Faria Lima (São Paulo), por exemplo, ativos em regiões menos óbvias da capital paulista sofreram muito mais com o aumento da vacância.

Fonte: Buildings. Elaboração, Nord Research.

Fonte: Buildings. Elaboração, Nord Research.


As cotações de muitos fundos do segmento seguem ainda pressionadas pelas incertezas que a tendência do home-office poderá ocasionar no nível de ocupação estrutural das lajes corporativas.

De qualquer maneira, apesar das incertezas que ainda envolvem o segmento, é razoável esperar que os resultados operacionais dos fundos com imóveis localizados em regiões primárias sejam muito menos afetados do que os fundos de shoppings daqui em diante.

Assim, vejo boas oportunidades de investimentos em Fundos de Lajes com imóveis bem localizados.

Quanto à adoção de home-office permanente, esse é um risco que devemos monitorar de perto.

Se os shoppings e as lajes corporativas sentiram os efeitos negativos da pandemia, os segmentos de logística e recebíveis imobiliários foram os que melhor atravessaram a crise em 2020.

Com o fechamento dos comércios físicos e o distanciamento social, o processo de transformação digital das empresas (em especial as varejistas) se acelerou a partir do forte crescimento do e-commerce no país.

Com isso, vimos um aumento na demanda das empresas por imóveis logísticos que atendessem à nova realidade.

Gráfico mostra número de consumidores que fizeram compras online no período (milhões de consumidores).

Fonte: Log Commercial Properties e Ebit | Nielsen Webshoppers 42.

Com o mercado aquecido, foram poucos os casos de diferimentos dos aluguéis e inadimplências no segmento.

Os contratos atípicos de locação (mais longos e com multas mais robustas) também contribuíram para o melhor desempenho do segmento ao proporcionarem maior previsibilidade aos investidores.

O mercado de galpões logísticos deve seguir em tendência de crescimento em 2021, a partir da busca das empresas por galpões logísticos de melhor qualidade e que possam elevar a eficiência e reduzir os custos de suas operações.

No entanto, já é possível observarmos algumas transações serem fechadas a preços muito altos, o que acaba prejudicando a geração de renda potencial desses ativos.

Não por outro motivo, temos visto muitas gestoras optando por desenvolverem os seus galpões logísticos.

Nesse sentido, é importante que o investidor saiba escolher muito bem os fundos Logísticos para compor a sua carteira em 2021. Caso contrário, poderá correr o risco de pagar além da conta, comprometendo o retorno do investimento.

As emissões terão papel preponderante para isso, uma vez que costumam sair abaixo do valor de mercado dos fundos.

Mesmo assim, será preciso olhar caso a caso para garantir que determinada emissão de fato gere valor aos cotistas.

Sigo gostando dos Fundos logísticos para 2021, mas entendo que as escolhas do segmento já não são tão óbvias como em outros tempos.


Os Fundos de papel foram os mais resilientes ao longo de 2020.

Foram poucos os casos de operações que não conseguiram honrar seus compromissos devido à pandemia, mostrando uma boa solidez dos mecanismos de proteção que envolvem as estruturas dos CRIs.

Com o IGP-M fechando o ano acima de 23 por cento, os fundos atrelados ao indexador caíram nas graças dos investidores.

Por outro lado, fundos com uma carteira mais exposta ao CDI sofreram com o ciclo de queda da Selic até o patamar atual de 2 por cento.

Ainda que a maior pressão sobre o IGP-M já tenha passado, o segmento ainda pode surfar alguma pressão momentânea no IPCA até meados de maio, quando se espera que o índice de inflação volte a perder força novamente.

Fonte: IBGE e Verde Asset Management.

Fonte: IBGE e Verde Asset Management.

Com isso, é possível que os fundos com carteiras mais atreladas à inflação proporcionem bons retornos aos investidores ao menos até o meio do ano.

Caso tenhamos uma melhora na economia, no entanto, o Banco Central deverá elevar os juros novamente, beneficiando os Fundos com carteiras mais expostas ao CDI, que seguem mais descontados frente aos demais.

De qualquer maneira, entendo que o segmento deverá seguir com o melhor risco-retorno do mercado no decorrer do ano.


Conclusão

Não há dúvidas de que cada um dos principais segmentos de Fundos Imobiliários terá uma jornada diferente para percorrer ao longo de 2021.

Comentei acima sobre os principais pontos que poderíamos esperar de cada um deles com as informações que temos hoje, mas sabemos que o cenário ainda é desafiador e muito difícil de se vislumbrar.

Além disso, a pandemia também nos ensinou que os fundamentos podem mudar rapidamente no mercado.

Por isso, é importante acompanharmos o cenário ao longo do tempo. Somente assim conseguiremos nos adequar às mudanças e intempéries que aparecerão à nossa frente.

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Abraços e um excelente ano para você!


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