O amanhã do Real Estate

Os fundamentos do setor não mudam no longo prazo

Desafios temporários

O setor de construção civil foi um dos que mais estavam apresentando sinais de recuperação antes de toda essa crise inesperada aparecer. Hoje vou falar sobre o que penso com relação aos impactos da pandemia e às perspectivas futuras para o setor.

Pergunto: por quais motivos você acha que ele está sendo afetado?

Basicamente, comprar um imóvel pode ser, muitas vezes, uma das decisões mais importantes de uma família, assim ele acaba sendo um dos itens mais sensibilizados quando o assunto é consumo de bens de maior valor agregado em um momento de crise econômica.

É muito diferente de ir ao shopping comprar uma televisão.

A queda da confiança do consumidor e a incerteza com relação à geração de renda, que se fazem presentes no contexto atual, acabam pesando muito mais.

Por isso, o cenário é de prováveis impactos em novas vendas e, consequentemente, postergação de lançamentos, o que pode, sim, se traduzir em piores resultados para as Companhias.

Além disso, também joga contra o fato de os estandes de lançamentos estarem fechados e os decorados barrados para visitação.

No entanto, vejo que tudo isso é temporário.

Longo prazo segue inalterado

Os fundamentos do setor para o longo prazo persistem.

Mas com base em que?

Primeiramente, a necessidade de moradia sempre vai existir.

De acordo com executivos do setor, há um déficit habitacional em nível federal de aproximadamente 8 milhões de moradias por ano, contra uma capacidade de entrega de apenas 2 milhões no mesmo período.

O que me leva a entender que a necessidade é presente.

Em segundo lugar, nunca vimos taxas de juros tão atrativas para o financiamento imobiliário. Isso pode ajudar, e muito, em uma resposta mais rápida assim que a economia voltar com mais força.

Além do que, uma menor taxa de juros significa menor serviço da dívida. E com menor despesa financeira, os lucros tendem a serem maiores.

As pessoas podem ter pensado em nunca mais entrar em um avião após o 11 de setembro. Mas foi o que de fato aconteceu? Não.

Moral da história: curto prazo com aprendizados e desafios, e longo prazo inalterado. Não, as incorporadoras não vão deixar de lançar para sempre

Quem tem mais impacto?

“Minha Casa Minha Vida”: provavelmente é quem será menos impactado frente ao momento atual. É um modelo que conta com subsídios e funding do FGTS.

Além disso, não corre o risco de repasse do saldo devedor ao final do projeto, como em um empreendimento comum, o que é benéfico para uma menor exposição de caixa.

Vejo que o segmento de baixa renda acaba sendo um modelo de demanda mais resiliente e de menor correlação e sensibilidade em momentos macroeconômicos mais complexos.

Surfou muito bem em crises passadas e não vejo motivos para que seja diferente nessa.

Média e Média-Alta Renda: estes são os segmentos residenciais mais afetados com a pandemia ao considerar a queda de confiança do consumidor, os níveis de desemprego e a incerteza de renda.

O seu consumidor é, de fato, o que mais pode postergar a tomada de decisão de financiar um imóvel visto a turbulência que estamos vivendo.

Empreendimentos puros de alta renda talvez apresentem mais resistência, uma vez que o público alvo é de alto poder aquisitivo e, geralmente, demanda menos funding de longo prazo.

Corporativos: com empresas percebendo cada vez mais que o modelo home office funciona e permite menores custos fixos, essa parcela do segmento também tende a encolher. Sumir, jamais.

On-line é o futuro

O mundo on-line é o futuro, e não estou falando somente de home office para as áreas administrativas do segmento.

O processo de vendas digitais têm se mostrado cada vez mais frequente. Afinal, além do caráter inovador, podemos interpretar como sendo uma questão de sobrevivência para o momento.

É uma realidade diferente. Os hábitos de consumo estão mudando e a Covid-19 pode ter apenas acelerado algumas tendências.

Obviamente o “novo normal” não será único e exclusivamente digital, mas, sim, uma combinação entre o on-line e o presencial, como já é visto em diversos outros segmentos.

A visita virtual deve fazer frente para proporcionar a melhor experiência possível para o consumidor, como se ele estivesse realmente dentro de um apartamento decorado recebendo o melhor atendimento possível.

Estandes virtuais, assinaturas digitais de contratos, time de corretores de vendas operando remotamente…

Se um dia tais práticas foram distantes e vistas com resistência, hoje o jogo mudou.

Surfando ciclos

O setor de Real Estate (nome gringo para o setor imobiliário) é cíclico.

A figura abaixo demonstra um pouco isso ao coletar o lucro ao longo dos últimos 10 anos de alguns players do setor.

Fonte: Bloomberg

E vejo que isso é muito correlacionado com o ciclo operacional do setor, salvo algumas exceções.

Esse ciclo envolve as seguintes etapas: comprar um terreno, desenvolver o projeto, lançar o imóvel, vendê-lo, construir e entregar. Tudo isso pode levar, facilmente, 4 anos. Isso se tudo ocorrer bem.

Além disso, o descasamento de caixa existe, com recebimento da maior parcela das vendas apenas ao final do projeto, onde ocorre o repasse.

Mas tem algo a mais que merece destaque.

Por conta do ciclo longo dessas empresas, é importante ressaltar que muita coisa pode mudar no meio do caminho. Nesse meio tempo, o momento econômico pode virar completamente, alterando a curva de lançamentos, vendas e performance dos resultados.

Por isso, quem se posicionar sem avaliar criteriosamente o que está fazendo pode acabar levando sustos. É muito importante saber o histórico da Companhia ao longo de diferentes momentos de ciclo.

Caixa é rei

Quem tem uma estrutura de capital sólida vai levar a melhor.

Quem tem caixa para se adaptar a um ritmo de operação que não estava planejado vai levar a melhor.

Quem está posicionado em bons projetos, com boas localizações para a hora que o mercado voltar, vai levar a melhor.

Quem seguir com perfil conservador em um momento de ciclo de baixa vai levar a melhor.

É isso que realmente importa.

Para os que gostam de investir neste setor, temos uma sólida recomendação no Nord Small Caps.

Se trata de uma empresa com excelentes fundamentos, com margem de manobra diante de tempos mais complexos e com atual valor de mercado próximo ao que dispõe em caixa.

Bom e barato.

Fica meu convite para conhecer a nossa estratégia.

Um abraço,


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por Guilherme Tiglia
em 25/05/2020 para Nord Insights

Iniciou sua carreira no Itaú-Unibanco, trabalhando com medidas de melhorias operacionais na área de Cartões de Crédito.

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