FIIs: mais oscilações à frente

A espera pelo projeto que prevê o aluguel das cotas de Fundos Imobiliários chegou ao fim, mas o que muda para o investidor?

Após atingir recentemente a marca de mais de um milhão de investidores pela primeira vez, o mercado de Fundos Imobiliários obteve uma nova conquista na última semana.

A B3 informou que as operações de empréstimos de cotas de FIIs deverão ser liberadas a partir deste mês de novembro.

O instrumento é amplamente utilizado no mercado de Ações e era uma antiga demanda dos participantes do mercado de Fundos Imobiliários, pois contribui para o fomento e modernização dessa indústria.

No entanto, na última semana, vimos debates bastante acalorados entre os investidores a respeito dos benefícios versus desvantagens da medida.

Afinal, o que é essa operação, quais são as suas vantagens e desvantagens e o que muda para o investidor daqui em diante?


Como funciona

O aluguel é nada mais nada menos que uma operação utilizada por quem deseja operar vendido e lucrar com a queda do preço de determinado ativo.

A operação envolve duas partes: o tomador do empréstimo e o doador.

O tomador é o investidor que procura realizar uma operação de curto prazo em busca de ganhos com a queda do preço do ativo, o famigerado short.

Para tanto, ele assume o empréstimo por determinado período para poder vender o ativo, recomprá-lo posteriormente por um valor inferior no mercado e devolver ao doador, lucrando na diferença.

Já o doador costuma ser um investidor de longo prazo que não se importa em emprestar o seu ativo por um tempo em troca de uma remuneração extra no seu bolso.

As “regras do jogo”, como a taxa do empréstimo, o tamanho do contrato e a data de seu vencimento são previamente acordadas entre as partes.

Portanto, a partir desse instrumento, o investidor que entender que o preço de determinado ativo está “alto demais” pode se posicionar contra o movimento assumindo riscos – que não são baixos – com a operação.

E o investidor de longo prazo que busca um ganho extra poderá potencializar os seus rendimentos a partir do empréstimo temporário de seu ativo.

Nada mal, não é mesmo?

Mas você deve estar se perguntando: “Quem nessa história toda terá direitos ao recebimento dos dividendos, além de subscrever cotas de novas emissões do FII a ser emprestado?”, entre outras questões, correto?


No caso dos FIIs...

Apesar de ainda não termos informações mais detalhadas sobre o tema, segundo a B3, o aluguel de FIIs seguirá as mesmas características e regras do empréstimo de Ações.

Assim, é importante que você tenha em mente que o direito aos proventos mensais continua sendo do doador da cota do Fundo, assim como eventuais amortizações do capital investido no FII.

Da mesma forma, o direito à subscrição em emissões também é do doador – apesar de entender que a B3 precisa oferecer mais detalhes sobre o assunto, tendo em vista que o mercado de FIIs possui algumas especificidades em relação a isso.

Quanto ao direito a voto em Assembleias, ao alugar as suas cotas de determinado Fundo, o doador transfere o seu direito de voto para o tomador do empréstimo.

Em relação à tributação, a remuneração obtida pelo doador por meio do empréstimo de cotas será tributada como um investimento de renda fixa, ou seja, seguirá a tabela regressiva de 22,5 por cento a 15 por cento de alíquota sobre o ganho obtido, de acordo com o prazo do investimento.

Por fim, de acordo com a Bolsa, nem todos os FIIs estarão inicialmente disponíveis para empréstimo, sendo que haverá um filtro de liquidez e de número de cotistas para determinar quais fundos estarão elegíveis para a operação.

Ainda não sabemos quais serão os candidatos, mas me parece razoável pensar que os principais estão na tabela abaixo, que nos mostra os FIIs mais negociados no ano de acordo com a própria B3 em seu último informe mensal de setembro.

Tabela mostra FIIs mais negociados em 2020 de acordo com a B3 em seu último informe mensal de setembro.

FIIs mais negociados no mês de setembro. Fonte: B3.


Afinal, a decisão da B3 é boa ou ruim para o investidor?


Prós vs contras

Vejo três principais pontos positivos gerados pela medida.

O primeiro é que a possibilidade de ficar short permite uma melhor precificação dos ativos, visto que é possível arbitrar distorções exageradas no mercado.

Sendo assim, com essa possibilidade, dificilmente veremos, por exemplo, FOFs negociando com ágios de até 60 por cento sobre o seu valor patrimonial – o que não faz o menor sentido, mas já ocorreu em momentos de mercado muito aquecido.

Uma outra vantagem é que o instrumento contribui para ampliar a participação de investidores institucionais no mercado de FIIs, o que tende a aumentar a sua liquidez ao longo do tempo.

Além dessas vantagens, o aluguel de cotas também dá ao investidor de longo prazo a possibilidade de aumentar os seus rendimentos sem grandes percalços ao assumir o papel de tomador.  

Imagine que um Fundo possui um Dividend Yield esperado de 7 por cento para os próximos 12 meses. Você poderá potencializar os seus rendimentos significativamente caso tenha a possibilidade de alugar as suas cotas a uma taxa de 2 por cento ao ano para o mesmo período, por exemplo.

Mas também há o outro lado da moeda.

Fundos Imobiliários são notadamente conhecidos por terem uma volatilidade inferior às Ações, apesar de também serem negociados em Bolsa.

Somada ao pagamento de rendimentos mensais isentos de imposto, essa característica atrai para essa indústria muitos investidores que buscam retornos acima dos proporcionados pela renda fixa, mas que não se sentem confortáveis em investir em Ações.

No entanto, a partir da possibilidade de se ficar vendido em cotas de FIIs, devemos ter um aumento da volatilidade desse mercado, o que pode ser entendido por muitos investidores como um efeito colateral negativo da medida.

Apesar de entender esse incômodo, não vejo a volatilidade como um problema.

Lembre-se de que investir é 110 por cento psicológico.

E se você se atentar sempre ao que realmente importa, ou seja, os fundamentos por trás de cada Fundo, você poderá, inclusive, utilizar a volatilidade a seu favor.

Então não encare a volatilidade como um problema, mas sim como uma oportunidade!


Conclusão

Ainda é muito prematuro dizer se vale ou não a pena alugar as cotas dos seus FIIs, pois precisamos de mais alguns detalhes que deverão ser fornecidos pela B3 em breve.

De qualquer forma, entendo que a medida é positiva e se trata de um passo importante em direção ao fomento e modernização do mercado de Fundos Imobiliários.

Lembre-se sempre de utilizar a volatilidade a seu favor. E caso você não se sinta confortável em alugar as suas cotas, você não precisa alugá-las. Nada mudou para você.

E antes que me esqueça: B3, quando teremos opções de Fundos Imobiliários?


Um abraço e até a próxima,


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