Cuidado com esta armadilha nos FIIs

Em um momento de alta de mercado, adquirir FIIs via emissões de cotas pode ser uma boa opção de investimento, mas é preciso muita cautela.

Setembro foi um mês um pouco mais desafiador para os ativos financeiros Brasil afora.

No mercado local, vimos o real desvalorizar, a Bolsa recuar e os prêmios da curva de juros se elevarem ao longo do mês, sobretudo pela desconfiança do mercado em relação ao compromisso fiscal do governo.

Descolados dos demais ativos de risco, os Fundos Imobiliários passaram praticamente incólumes pelo mau humor dos mercados, com o IFIX fechando o mês em leve alta (+0,5 por cento).

Diante da Selic baixa, muitos investidores seguem alocando parte de seus recursos em FIIs em busca de maiores rentabilidades, fator que mantém esse mercado bastante aquecido, independentemente dos ruídos políticos vindos de Brasília.

Diante dessa tendência, já é possível observarmos, por exemplo, algumas discrepâncias no mercado, como a comentada no Nord Insights do dia 29 de setembro.

Além disso, o prêmio exigido pelos investidores para investir em FIIs como alternativa ao Tesouro IPCA+ de prazo longo já está em apenas 220 bps (ou 2,2 pontos percentuais), sendo que a sua média histórica é de quase 300 bps (3 pontos percentuais) acima da taxa daquele título.

Gráfico mostra a relação entre NTN-B 2035 e Dividend Yield Ifix de janeiro/2012 a setembro 2020. Em setembro/2020, ambos apresentaram spread de 220 bps.

Fonte: BTG Pactual e Bloomberg.

Isso sugere que o mercado de FIIs já não está exatamente uma barganha, por assim dizer. E boa parte dos gestores dos Fundos concordam com isso.

Em uma pesquisa recente, a XP entrevistou cerca de trinta gestores de Fundos Imobiliários para colher as suas impressões em relação ao mercado diante do cenário de ainda muitas incertezas.

De acordo com a pesquisa, a maioria dos gestores (88 por cento dos entrevistados) acredita que os FIIs estão negociando muito próximos de seus preços justos.

Gráfico mostra a porcentagem de FIIs caros, a preços justos e baratos, respectivamente, nos meses de junho, julho e agosto.

Junho - caros: 0%; preços justos: 55% e baratos: 45%.
Julho - caros: 0%; preços justos: 61% e baratos: 39%.
Agosto - caros: 0%; preços justos: 88% e baratos: 12%.

Fonte: XP Investimento.

Portanto, as oportunidades estão menos óbvias se comparadas aos meses anteriores, sendo preciso garimpar muito bem o mercado atrás de investimentos que proporcionem boas margens de segurança ao investidor.

Afinal, apesar do último conflito vindo de Brasília ter aparentemente se arrefecido neste início de semana, o cenário fiscal do país ainda é desafiador e repleto de incertezas.

A depender da forma que endereçarmos (ou não endereçarmos) essa questão, o patamar da taxa Selic será outro, assim como o dos juros longos, o que tenderia a pressionar os Fundos Imobiliários.

Diante do cenário ainda nebuloso para o país, mas com juros estimulativos e os preços das cotas dos FIIs um pouco mais “salgados” do que a média, temos visto um grande volume de emissões nesse mercado. Indo desde ofertas secundárias (Follow-on) até emissões primárias (IPO).

Em um momento de alta de mercado, adquirir FIIs via emissões de cotas pode ser uma opção mais barata de investimento, mas é preciso muita cautela.

Comentarei sobre isso abaixo, dando foco nas emissões de FIIs que já negociam no mercado (Follow-on), visto que o caso dos IPOs exigiria um texto a parte.


Como a roda gira

Pela legislação, os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir a seus cotistas 95 por cento do resultado caixa apurado no semestre, enquanto os outros 5 por cento podem ficar em posse do Fundo para a manutenção das suas operações.

Esse alto percentual de distribuição dos resultados faz dos FIIs bons veículos para se obter uma renda passiva recorrente.

Em contrapartida, os Fundos não conseguem reter um volume expressivo de recursos em caixa para investir em novos ativos. Além disso, a legislação não permite que eles peguem dinheiro emprestado para investir.  

Sendo assim, quando o mercado está aquecido (leia-se: com os preços esticados), muitos Fundos de gestão ativa anunciam novas emissões de cotas em busca de recursos para ir às compras.

Vale destacar que muitos Fundos só podem realizar novas emissões caso estas sejam aprovadas pela assembléia de cotistas, enquanto outros tantos não precisam de aprovação. Tudo depende do regulamento de cada FII...

De qualquer forma, como o preço das emissões costuma vir próximo do Valor Patrimonial do FII, em um mercado de alta, os preços das novas cotas emitidas costumam vir abaixo dos praticados em Bolsa.

E como os cotistas do Fundo possuem preferência na emissão, essa é uma forma de realizar novos aportes a preços mais vantajosos do que os vistos no Home Broker da corretora.

Por outro lado, quando a emissão é aberta ao público em geral, quem não é cotista também pode participar da oferta, mas apenas da fração não absorvida pelos atuais cotistas do Fundo.

Aqui, existe uma série de observações e especificidades que também exigiria um texto à parte, contudo, de modo geral, é assim que a roda dos Fundos Imobiliários gira ao longo do tempo.

Mas será que toda emissão é vantajosa para os investidores?

Não!

Particularmente, prefiro emissões em mercado de baixa, pois é nessa hora que os Fundos podem fazer aquisições por preços de liquidação, gerando muito mais valor aos cotistas no longo prazo.  

No entanto, não é bem isso que ocorre no mercado. Em geral, quando o mercado de FIIs está em baixa, o apetite do investidor é menor, o que acaba desestimulando as ofertas.

De qualquer forma, as emissões em mercados de alta também podem gerar valor aos investidores, desde que feitas pelos motivos certos.

Isto é, quando o Fundo vem a mercado captar recursos para a aquisição de ativos já devidamente prospectados e que contam com expectativas de retornos tão boas quanto ou superiores à do portfólio atual do Fundo.

Chega a ser óbvio, não é mesmo? Porém, nem sempre é isso que vemos em emissões por aí.

Recentemente, tenho visto muitas ofertas desvantajosas para o investidor. Os motivos são os mais variados, tais como:

  • Emissões que cobram do investidor fees de distribuição enormes e incompatíveis com a realidade do mercado.
  • Ofertas que visam captar montantes muito superiores ao valor necessário para realizar os investimentos que o Fundo tem em seu radar, fazendo com que o FII deixe um montante significativo de seu Patrimônio parado em caixa, rendendo um CDI de apenas 1,90 por cento ao ano.
  • FOFs buscando mais do que dobrar o Patrimônio em um momento de alta nos preços de mercado.
  • Ou, ainda, emissões com pipeline de ativos caros demais e que não geram valor algum aos cotistas.

Enfim, os motivos são os mais variados, mas esses são os principais que tenho observado ultimamente. Penso que é importante se atentar a essas questões antes de decidir se vale ou não a pena aderir à oferta.


Não caia no canto da sereia

Em um mercado de alta como o atual, participar das emissões de cotas de FIIs pode ser uma boa forma de comprar Fundos a preços mais descontados em relação aos praticados em Bolsa.

Mas nem toda emissão é vantajosa para o investidor e/ou cotista.

Muitas gestoras/administradoras de FIIs possuem como principal fonte de receitas as taxas de administração/gestão que incidem sobre o Patrimônio do Fundo, portanto, há sempre algum incentivo em aumentar o seu Patrimônio “custe o que custar”.

Essa não é uma regra geral, mas é um ponto importante que você, investidor e cotista, deve ter em mente.

Portanto, não caia no canto da sereia. Analise com cuidado as condições de cada emissão e sua viabilidade para entender se ela realmente pode gerar valor aos seus investimentos.

Se quiser contar com a nossa ajuda, faça sua inscrição na série Nord FIIs.

Estamos prontos para auxiliar você a tomar as melhores decisões.

Um abraço e até a próxima,


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