Como andam seus investimentos em imóveis?

O hábito de investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro. Todos nós temos alguém muito próximo que possui ou vislumbra ter imóveis com a finalidade de alugá-los para complemento de renda.

Não preciso ir muito longe para encontrar um exemplo pessoal: a minha família.

Assim como boa parte da geração de brasileiros que enfrentou períodos de grande instabilidade econômica, meus pais viram nos imóveis físicos uma boa forma de proteção de seu patrimônio contra a hiperinflação que atingiu o Brasil entre os anos 1980 e início da década de 1990.

Passados muitos anos desde a estabilização da nossa moeda, foi delegada a mim a tarefa de gerenciar alguns imóveis remanescentes da família, o que sempre me levava a me questionar:


"Será que a aquisição direta de imóveis para investimento é a melhor forma do pequeno investidor se expor ao setor imobiliário?"


Note que me refiro à aquisição de imóveis para investimento, e não para moradia ou lazer. Por envolver outras questões, essa discussão exigiria um texto à parte.

De qualquer forma, compartilharei com você algumas impressões que tenho extraído da minha atual experiência e apontarei para uma alternativa que, ao meu ver, é a mais vantajosa para o pequeno investidor.


Investindo diretamente em imóveis físicos

Apesar de ser uma forma de investimento muito popular, comprar e administrar diretamente imóveis para geração de renda ou ganho de capital não é uma tarefa simples.

Para começar, exige uma quantia elevada de dinheiro  o que, em muitos casos, leva o pequeno investidor a concentrar demais o seu patrimônio em poucos ativos e/ou em localidades muito específicas.

Sem falar no trabalho que temos para encontrar um imóvel que se encaixe em nossas pretensões e, em seguida, transferi-lo para o nosso nome. É preciso levantar todos os tipos de certidões e documentos inimagináveis. Uma burocracia sem fim. E, ainda, existem todos aqueles custos elevados que envolvem a transação de compra, como taxas, impostos e comissões.

E se depois de todo esse processo o imóvel exigir reforma, então fica ainda mais caro…

Enfim, poderia citar inúmeras outras dificuldades que temos que lidar nesse tipo de investimento, mas, sem dúvidas, o maior desafio do pequeno investidor de imóveis é o de conseguir rentabilizar o dinheiro investido.

Como todo economista, sempre coloco as contas na ponta do lápis. Fazendo isso percebo que, se não tomarmos muito cuidado, em muitos casos, não conseguimos rentabilizar o dinheiro investido dentro de todo o seu potencial caso ele fosse empregado em outros investimentos de igual ou menor risco.

Resumindo...

A decisão de adquirir diretamente imóveis físicos para investimento não é simples e exige uma série de considerações e limitações por parte do pequeno investidor.

A boa notícia é que existe uma alternativa muito mais simples, democrática e, em geral, mais rentável do que investirmos no setor imobiliário.


Fundos de Investimentos Imobiliários

Caso você ainda não esteja familiarizado, um Fundo de Investimento Imobiliário – também conhecido como FII – é uma espécie de condomínio que reúne, de maneira organizada, investidores interessados em aplicar seus recursos em ativos imobiliários.

Para tanto, cada investidor compra uma determinada quantidade de cotas do FII – passando a ter direito aos seus rendimentos (como aluguéis) de maneira proporcional.

Assim como ocorre com os demais fundos de investimentos, quando investimos em FIIs estamos terceirizando a gestão e administração do nosso dinheiro a profissionais especializados em alocação de recursos (neste caso, em negócios imobiliários).

Cabe a estes profissionais a decisão de onde investir os recursos dos cotistas de acordo com o mandato do FII  definido pelo seu regulamento ,  além de cuidar de toda a parte burocrática relacionada aos ativos do fundo.

Vale mencionar também que os FIIs são fundos do tipo “condomínio fechado”. Isso significa que, diferentemente do que ocorre com os Fundos abertos – analisados com maestria pela equipe do Nord Fundos –, nos fundos fechados os investidores não podem solicitar o resgate antecipado das suas cotas.

Assim, se o investidor desejar resgatar o investimento que realizou no FII, ele deve vender as suas cotas na Bolsa para outros investidores interessados – assim como ocorre com as negociações de Ações – ou aguardar o término do prazo de duração do fundo, caso exista.

De modo geral, os FIIs podem investir os seus recursos:

  1. Diretamente em imóveis dos mais variados segmentos, tais como: lajes corporativas, galpões logísticos e industriais, Shoppings Centers, entre outros;
  2. Em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, como as LCIs e os CRIs;
  3. Ou até mesmo investir nas cotas de outros FIIs e ações de empresas do ramo imobiliário.

Posto isso, o questionamento é: o que faz dos FIIs uma alternativa mais vantajosa para investir no setor imobiliário se comparado à aquisição direta de imóveis?


Vantagens em investir em FIIs

Acessibilidade e Praticidade

Diferentemente do investimento direto em imóveis, é possível começar a investir em FIIs com valores muito mais acessíveis, normalmente a partir de 100 reais. Ainda é possível comprar e vender cotas de FIIs em questão de minutos pelo Home Broker da sua corretora – sem toda aquela burocracia que envolve as negociações diretas de imóveis.


Diversificação

Ao possibilitar investimentos a valores mais acessíveis, o investidor de FIIs pode diversificar muito mais seus ativos. É possível ter vários inquilinos nos mais variados segmentos imobiliários e regiões do país  reduzindo os riscos relacionados à concentração.


Liquidez

Se você já tentou vender um imóvel sabe da dificuldade de concluir uma transação que, em alguns casos, pode levar até mesmo anos. Já no caso de FIIs, a depender do volume negociado, da sua urgência e do fundo, é possível que o pequeno investidor conclua a venda das suas cotas em questão de minutos. Sem falar que as taxas cobradas são muito menores se comparadas às que envolvem negociações de imóveis físicos.


Acesso a imóveis de maior qualidade

Investindo em FIIs você pode ser sócio de escritórios localizados em regiões já consolidadas, dos melhores shoppings do país, de galpões logísticos e Industriais situados em regiões estratégicas, entre outros ativos. Tudo isso seria impensável para investimentos diretos em imóveis, até mesmo para os investidores mais capitalizados.


Maior comodidade

Como já adiantei, o investidor de FIIs não precisa se preocupar com a administração do dia a dia dos imóveis que compõem o fundo, cabendo essa tarefa ao administrador e gestão do FII que, em troca, recebem uma remuneração pelo serviço. E apesar de, no geral, não terem poder de decisão no dia a dia, os cotistas podem se reunir e substituir os administradores e/ou gestores se julgarem pertinente.


Rentabilidade

Os custos administrativos menores, a isenção de cobrança de imposto de renda (sob algumas condições) no aluguel recebido e a gestão profissional proporcionam aos FIIs, de maneira geral, rentabilidades mais elevadas do que as obtidas pelo investimento tradicional em imóveis.


Recebimento de renda periódica

E tudo isso recebendo proventos periódicos. Diferentemente das empresas, que podem reter seus lucros para financiar seu crescimento, os FIIs são obrigados a distribuir aos cotistas ao menos 95 por cento de seus lucros no semestre. Embora não seja uma regra, essa distribuição costuma ser feita mensalmente  funcionando como uma espécie de aluguel.


Conclusão

Por todos estes motivos, os FIIs definitivamente vêm caindo nas graças do pequeno investidor ao longo dos últimos anos.

Número de Investidores de Fundos Imobiliários. Fonte: B3.

Mas não se engane, assim como todo tipo de investimento, FIIs estão sujeitos a diversos tipos de riscos, que tornam seus retornos incertos. Por isso, é preciso saber avaliar muito bem em quais fundos vale a pena investir ou não.

Na próxima semana falarei um pouco mais sobre esses riscos e sobre o que é importante para o investidor observar antes de investir em um FII.

Um abraço e até a próxima!


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